Verband der Immobilienverwalter Bayern e.V.

Tarifergebnis 2017

Musterabrechnung 2.0 für Wohnungseigentümergemeinschaften, ZMR Sonderheft 1/ 2017

Hier die Stellungnahme von Herrn Schwarz:

Die Musterabrechnung 2.0 dürfte angesichts der herrschenden Rechtsprechung im Freistaat Bayern nicht unerheblichen rechtlichen Bedenken begegnen.
Wie sich bereits aus der Zusammenfassung des Ergebnisses der Jahresabrechnung, Seite 8 des Sonderhefts ZMR, ergibt, basiert die Musterabrechnung auf einer Sollabrechnung, nicht auf einer Ist-Abrechnung.

Den tatsächlich entstandenen Kosten werden die gemäß Einzelwirtschaftsplan geschuldeten Zahlungen gegenübergestellt, nicht die tatsächlich geleisteten.
Bayerischem Verständnis widerspricht auch die gesonderte Darstellung der Bewirtschaftungskosten gemäß Einzelabrechnung und der Beitragsverpflichtung zur Instandhaltungsrückstellung. Nach hier herrschender Rechtsauffassung wird der Beitragsvorschuss in einer Summe geschuldet, es wird also mitnichten im monatlichen Hausgeld ein bestimmter Anteil als Zuführung zur Instandhaltungsrückstellung anzunehmen sein.

Den tatsächlich entstandenen Kosten und der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage laut Wirtschaftsplan sind schlichtweg die tatsächlich geleisteten Zahlungen der Wohnungseigentümer gegenüberzustellen, in der Gesamtabrechnung als Gesamtsumme, in der Einzelabrechnung nach jeweils geleiteter, tatsächlicher Zahlung.

Dieser Voraussetzung wird die Musterabrechnung 2.0 nicht gerecht.

Auf Seite 10 des Sonderhefts ZMR wird sodann die Gesamtabrechnung über den Wirtschaftsplan inklusive Einzelabrechnung dargestellt. Hier werden in der Einzelabrechnung im Bereich der Einnahmen keine Zahlungen dargestellt. Nach bayerischem Verständnis sind hier aber zwingend die vom jeweiligen Sondereigentümer geleisteten Zahlungen darzustellen. Selbiges gilt für Einnahmen aus Zinserträgen.

Nach diesseitigem Verständnis ist die Abrechnung insoweit unvollständig.

Unter lfd. Nrn. 18 und 19 werden die Heizkosten nach Heizkostenverordnung dargestellt. Hier wird zutreffend eine Erläuterung sämtlicher Kosten vorgenommen, die im Rahmen der Verteilung anstehen. Im abzurechnenden Wirtschaftszeitraum wird aber sicherlich eine Zahlung auf die Schlussrechnung des Versorgers und eine Zahlung an den Wärmemessdienstleister für die Erstellung der Heizkostenabrechnung des Vorjahres angefallen sein.
Diese Zahlung scheint nicht Gegenstand der Gesamtabrechnung zu sein, sodass die Gesamtabrechnung insoweit unvollständig ist.

Unter lft. Nr. 30 wird als nicht umlagefähiger Betrag eine Dachsanierung aus Instandhaltungsrückstellung bezahlt, ohne dass diese Kostenposition in der Einzelabrechnung dargestellt wird. Hier dürfte der Sondereigentümer seines steuerlichen Abzugs verlustig gehen, da er an den Kosten der Dachsanierung über die Einzelabrechnung nicht beteiligt wird.

Unter lft. Nr. 34 werden Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag auf die Zinsen auf Termingeld als Gesamtausgabe dargestellt, in der Einzelabrechnung aber fehlt diese Ausgabe, obwohl die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht Steuersubjekt ist, sondern der jeweilige Sondereigentümer. Die Abrechnung ist insoweit unvollständig.

Unter lft. Nr. 40 liegt wird ein Vergleich der Abrechnungssumme mit der Vorschussverpflichtung gemäß Wirtschaftsplan angestellt, der zur Ermittlung der Abrechnungsspitze dienen soll. Die Ermittlung der Abrechnungsspitze aber ist nach bayerischer Lesart im Rahmen der Jahresabrechnung nicht geschuldet, vielmehr ist der Abrechnungssaldo zu ermitteln. Die Abrechnungsspitze kann sich auch nach Genehmigung der Jahresabrechnung dann noch ändern, wenn eine Beschlussmängelklage, gerichtet gegen den Wirtschaftsplan des abzurechnenden Zeitraums, zur Ungültigerklärung der Beschlussfassung über die Genehmigung des Wirtschaftsplans führt. Insofern kann die Abrechnungsspitze durchaus zufällig sein, die Abrechnung würde somit nachträglich unrichtig.

Soweit auf Seite 12 des Sonderhefts Beträge dargestellt werden, die aus der Instandhaltungsrückstellung zwischenfinanziert wurden, ist der Hinweis veranlasst, dass die Zwischenfinanzierung aus der Instandhaltungsrückstellung rechtlich höchst bedenklich ist und dass es bis dato wohl nicht gelungen ist, einen Beschluss zu formulieren, der den Verwalter tatsächlich zur Zwischenfinanzierung wirksam ermächtigen könnte.

Es muss den Mitgliedsunternehmen des VDIV Bayern e.V. daher angeraten werden, die Musterabrechnung 2.0 interessiert zur Kenntnis zu nehmen, nicht aber praktisch im räumlichen Bereich des Freistaats Bayern anzuwenden.

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