10.11.2009 -  Hausgeldforderungen in der Zwangsverwaltung

In seinem Beschluss vom 15. Oktober 2009 (Az. V ZB 43/09; zur Veröffentlichung in der DWW vorgesehen) hat der BGH entschieden, dass auch nach der WEG-Novelle vom 1. Juli 2007 Haushaltsgeldforderungen weiterhin von dem Zwangsverwalter als Ausgaben der Verwaltung zu erfüllen seien.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Über eine Eigentumswohnung wurde die Zwangsverwaltung angeordnet. Mit Beginn der Zwangsverwaltung wurde das auf die Eigentumswohnung entfallende Haushaltsgeld nicht mehr bezahlt. Die Wohnungseigentümergemein-schaft beantragte nun beim Vollstreckungsgericht, der Gläubigerin aufzugeben, an den Zwangs-verwalter einen Vorschuss in Höhe von sieben Monatsbeiträgen zu zahlen. Das Amtsgericht gab dem Antrag statt. Auf die hiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht die Entscheidung mit der Begründung aufgehoben, dass nach der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes für eine Vorschusspflicht der Gläubigerin kein Raum mehr sei.

Der BGH entschied nun, dass das Vollstreckungsgericht zu Recht der Gläubigerin die Zahlung aufgegeben hätte. Vor der WEG-Novelle sei es unbestritten gewesen, dass das Hausgeld zu den laufenden Ausgaben der Zwangsverwaltung gehöre. Konnte der Zwangsverwalter die Hausgeldverbindlichkeiten aus den Erträgen nicht vollständig erfüllen, musste der betreibende Gläubiger ihm hierfür Vorschüsse zur Verfügung stellen.

Auch durch die Gesetzesnovelle habe sich hieran nichts geändert. Zwar sei nun in § 156 Abs. 1 ZVG für das laufende Hausgeld eine eigenständige Regelung getroffen worden. Dies schließe jedoch nicht aus, diese Forderungen weiterhin als Kosten der Verwaltung zu behandeln. Die Beurteilung, welche Ausgaben zu der Verwaltung zu zählen seien, müsse sich danach richten, ob diese erforderlich seien, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten. Das Hausgeld sei aber mit der Bewirtschaftung des Wohnungseigentums untrennbar verbunden.

Könne das Hausgeld nicht aus dem vom Zwangsverwalter erwirtschafteten Erlös bezahlt werden, müsse der die Zwangsvollstreckung betreibende Gläubiger entsprechende Vorauszahlungen leisten. Denn für die mit der Nutzungsbefugnis verbundenen Lasten müsse der Gläubiger aufkommen, der den Nutzen aus dem Wohnungseigentum ziehen wolle. Hierfür sei es nicht rele-vant, ob der Forderung, auf die die Zahlung des Gläubigers erfolge, ein Vorrecht nach § 10 Abs. 1 ZVG zukomme. Eine Änderung der Qualifikation der Ansprüche der Gemeinschaft auf Bezahlung des Hausgeldes in der Zwangsverwaltung sei durch die Gesetzesänderung nämlich nicht erfolgt. Ohne solche Vorauszahlung drohe ansonsten die Aufhebung der Zwangsverwaltung.

RA GEROLD HAPP