30.07.2009 - BGH: Vereinbarte Wohnfläche ist bei Mieterhöhung maßgeblich

In seinem Urteil vom 8. Juli 2009 (Az. VIII ZR 205/08; zur Veröffentlichung in der DWW vorgesehen) hat der VIII. Zivilsenat des BGH entschieden, dass bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen ist. Dies gelte auch, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10 % davon abweiche.

Der BGH bestätigte mit dem Urteil seine bisherige Rechtsprechung, nach der die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt. Diese sei auch für die Beurteilung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB maßgeblich, zumindest wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10 % betrage. Auch der Mieter müsse sich an einer innerhalb der Toleranzgrenze von 10 % liegende Wohnflächenvereinbarung festhalten lassen.

Der BGH trat mit seiner Entscheidung der in der Literatur verbreiteten Auffassung entgegen. Diese Ansicht leitet aus § 557 Abs. 4 bzw. § 558 Abs. 6 BGB her, dass eine Vereinbarung einer im Vergleich zu den tatsächlichen Verhältnissen zu großen Wohnfläche für spätere Mieterhöhungen nach § 558 BGB nicht verbindlich sei. Der BGH vertritt hingegen die Ansicht, dass diese Vorschriften lediglich für Absprachen gelten, die die formellen oder materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung ändern. Auf eine Wohnflächenvereinbarung treffe dies nicht zu.

Der BGH wies jedoch nochmals darauf hin, dass ein Festhalten an der Wohnflächenvereinbarung bei einer Abweichung von über 10 % nicht mehr zumutbar sei. In diesen Fällen sei die tatsächli-che Wohnfläche maßgeblich.

RA GEROLD HAPP