07.07.09 - Prozessstandschaft eines vermeintlichen Verwalters

In seinem Urteil vom 28. Mai 2009 (Az. VII ZR 206/07; zur Veröffentlichung in der DWW vorgesehen) hat der BGH entschieden, dass ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem sie ihren vermeintlichen Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von das Gemeinschaftseigentum betreffenden Gewährleistungsansprüchen ermächtigt, interessengerecht auszulegen sei. Sollte es sich bei dem vermeintlichen Verwalter um eine GbR handeln, die nicht wirksam zum Verwalter berufen werden könne, dann sei der Beschluss dahingehend auszulegen, dass die GbR ermächtigt werde.

Der BGH bestätigte zwar seine Rechtsprechung, dass eine GbR nicht Verwalterin einer Wohnungsgemeinschaft sein kann (BGH, Beschluss vom 18. Mai 1989, Az. V ZB 4/98). Jedoch sei es bei einer solchen Konstellation interessengerecht, die GbR – auch wenn sie nicht wirksam Verwalter der Gemeinschaft sei – als vertretungsbefugt anzusehen. Der Beschluss der Gemeinschaft stelle keinesfalls eine unlösbare Verknüpfung zwischen der Funktion des Verwalters und der Ermächti-gung dar. Vielmehr ginge es der Gemeinschaft darum, dass ihre Rechte aus den Baumängeln gewahrt werden. Eine Ermächtigung der GbR entspräche den Interessen der Gemeinschaft, auch wenn diese nicht der Verwalter sei. Die Ermächtigung einer GbR zur Prozessführung sei auch möglich, da eine GbR rechtsfähig sei und die Gemeinschaft Dritte zur Geltendmachung von Ansprüchen ermächtigen könne.

Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Wohnungseigentümerversammlung bestellte eine GbR zum Verwalter. Später fassten die Wohnungseigentümer den Be-schluss, dass der Verwalter ermächtigt wird, im eigenen Namen mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft Baumängelgewährleistungsansprüche bezüglich des Gemeinschaftseigentums gegen den Bauträger auch auf gerichtlichem Wege geltend zu machen. Die GbR stellte innerhalb der Gewährleistungsfrist einen Antrag auf ein selbständiges Beweisver-fahren. Nach Abschluss dieses Verfahrens erhob die GbR Klage auf Beseitigung der im Beweisverfahren festgestellten Mängel. Das Landgericht wies die Klage wegen Verjährung der Gewährleis-tungsansprüche ab, da die GbR nicht wirksam zur Prozessführung ermächtigt worden war. Der Antrag auf ein selbständiges Beweissicherungsverfahren habe daher die Verjährung nicht gehemmt. Die Berufung blieb erfolglos.

RA GEROLD HAPP