23.02.2009 Werbungskosten bei Leerständen - Vermieter müssen aktiv Mieter suchen

Grundsätzlich können Vermieter auch die Kosten von leerstehenden Immobilien als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Die Finanzbehörden müssen Leerstandskosten allerdings nur dann anerkennen, wenn der Vermieter nachweist, dass er sich ernsthaft um eine Vermietung der freien Wohnungen bemüht hat. Das hat jüngst der Bundesfinanzhof (BFH) klargestellt.

In seinem Urteil vom 28. Oktober 2008 (Az. IX R 1/07, zur Veröffentlichung in der DWW vorgese-hen) machten die Münchner Richter deutlich, dass nur ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen eine steuerliche Anerkennung von Leerstandkosten rechtfertigen. Ansonsten fehle es an der Einkunftserzielungsabsicht. Im zu entscheidenden Fall hatte der spätere Vermieter eine von ihm erworbene Eigentumswohnung zunächst selbst genutzt. Nach seinem Auszug 1996 stand die Wohnung mehr als fünf Jahre lang leer. Erst Ende 2000 gelang es ihm, für die Woh-nung einen Mieter zu gewinnen, der im Frühjahr 2001 einzog. Im Jahr 1999 machte er die Kosten der leerstehenden Wohnung (Schuldzinsen, Abschreibungen, Erhaltungsaufwand) als Werbungskosten geltend. Bis dahin hatte er lediglich eine Vermietungsanzeige veröffentlicht und eine Wohnungsbesichtigung durchgeführt. Das Finanzamt erkannte die Kosten nicht an, weil der Vermieter seine Vermietungsabsichten nicht nachgewiesen habe. Das anschließend angerufene Finanzgericht folgte dieser Auffassung, weshalb es zu dem BFH-Verfahren kam.

Dieser wiederum entschied, dass Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung einkommensteuerlich nur dann anerkannt werden, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, mit der Wohnung Mieteinnahmen zu erzielen und diese Entscheidung später nicht wie-der aufgibt. Ein Vermieter habe sich in den Fällen noch nicht endgültig zur Einkünfteerzielung entschieden, in denen er alternativ erwäge, die Wohnung zu veräußern. Da die endgültige Ver-mietungsabsicht eine innere Tatsache sei, müsse nach Auffassung des BFH aus objektiven Tatsachen auf das Fehlen oder Vorhandensein einer endgültigen Vermietungsabsicht geschlossen werden können. Derartige Tatsachen seien nachhaltige und ernsthafte Vermietungsbemühungen, welche im vorliegenden Fall gefehlt hätten.

Hinweis
Vermieter mit leerstehenden Immobilien sollten ihre Vermietungsbemühungen ernsthaft betreiben und im Zweifel auch nachweisen können. Es sollten also zumindest regelmäßig Zeitungsanzeigen geschaltet werden. Auch das Anbieten der Wohnungen im Internet oder die Beauftra-gung eines Maklers mit der Wohnungsvermittlung stellt eine nachhaltige und ernsthafte Ver-mietungsbemühung dar, ohne die der Werbungskostenabzug bei Leerständen künftig schwieriger sein dürfte.

RA STEFAN WALTER

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