Zensus 2011 - wie sollte und kann sich der WEG-Verwalter verhalten?

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Im Jahr 2011 findet eine EU-weite Volks- und Wohnraumzählung statt. Die EU-Verordnung vom 9. Juli 2008 verpflichtet die Mitgliedstaaten der Europäischen Union, dazu Daten anhand eines festgelegten Katalogs von Merkmalen im Jahr 2011 zu erheben. Damit werden die Ergebnisse EU-weit vergleichbar sein.

Für Deutschland wird dieser Zensus die erste bundesweite Volks-, Gebäude- und Wohnungszählung seit der Wiedervereinigung sein. Volkszählungen fanden hierzulande zuletzt 1987 im früheren Bundesgebiet und 1981 in der ehemaligen DDR statt. In Deutschland ist am 16. Juli 2009 das Zensusgesetz 2011 in Kraft getreten. Zuvor hatten der Deutsche Bundestag am 24. April 2009 und der Bundesrat am 15. Mai 2009 dem Gesetz abschließend zugestimmt. Das Gesetz zur Anordnung des Zensus 2011 sowie zur Änderung von Statistikgesetzen – wie das Gesetz in ganzer Länge heißt – legt fest, wie der Zensus 2011 von der amtlichen Statistik in Deutschland durchgeführt wird und welche Merkmale erhoben werden.  Im Unterschied zu einer traditionellen Volkszählung wird beim registergestützten Zensus nicht mehr jeder Haushalt befragt, sondern es werden vor allem Verwaltungsregister zur Gewinnung der Daten genutzt.

Da in Deutschland kein einheitliches Verwaltungsregister über Gebäude und Wohnungen existiert, werden im Rahmen der Gebäude- und Wohnraumzählung des Zensus 2011 alle Eigentümer von Gebäuden mit Wohnungen verpflichtet, über Gebäude und Wohnungen Auskunft zu erteilen. Für die Auskunftserteilung stehen drei mögliche Wege zur Verfügung (Papierfragebogen, Onlinefragebogen und elektronische Übertragung). 

Derzeit werden durch die Statistischen Landesämter die Verwalter angeschrieben und über die anstehende Gebäudezählung und deren Ablauf informiert. Mit dem ersten Schreiben soll ebenfalls hinterfragt werden, welcher der drei genannten Auskunftswege von Ihnen in Anspruch genommen werden soll und welche wohnungswirtschaftliche Software genutzt wird. Für die Nutzung des elektronischen Übertragungsweges muss mit dem Statistischen Landesamt eine Sondervereinbarung geschlossen werden.

Und hier stellt sich nun die Frage für den Verwalter: muss ich, soll ich – was will ich? Die Beantwortung der Fragen wird für den Verwalter mit einem großen Aufwand verbunden sein. Die Fragen gehen gezielt mit ins Sondereigentum – und hier fehlen dem WEG Verwalter die Detailkenntnisse. Was wird angefragt im Rahmen der flächendeckenden Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) mit Stichtag dafür 9. Mai 2011.

Für das Gebäude werden abgefragt: Art des Gebäudes, Zahl der Wohnungen im Gebäude, Gebäudetyp, Eigentumsverhältnisse des Gebäudes, Baujahr und Heizungsart.

Für jede Wohnung im Gebäude werden angefragt: Art der Wohnungsnutzung, Fläche der Wohnung, Zahl der Räume, Sanitäre Anlagen in der Wohnung, Zahl der Bewohner, Wohnungstyp, Eigentumsverhältnisse der Wohnung, Namen von bis zu 2 Wohnungsnutzern. Und diese Daten müssen nun, sofern es der Verwalter übernimmt, ermittelt werden.

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter hat zu diesem Thema ein Rechtsgutachten bei Prof. Dr. Holger Zuck in Auftrag gegeben. Das Gutachten steht Mitgliedern des Verwalterverbandes im internen Bereich der DDIV-Homepage unter www.immobilienverwalter.de zu Verfügung. Nach dem Gutachten stehen weder verfassungsmäßige- noch europarechtliche oder Datenschutzrechtliche Bedenken dem Gesetz dem Zensus 2011 entgegen. Im Ergebnis müssen daher die Verwalter und Eigentümer der Wohnungen und Gebäude die erforderlichen Angaben machen.

Von daher hat der DDIV auch die Frage gestellt, was geschieht,  wenn der Verwalter nichts macht,  welche Folgen auf Unternehmen zukommen können, die ihren Auskunftspflichten nach dem ZensG nicht nachkommen. Hier schreibt die Kanzlei Prof. Zuck in einer Ergänzung zum Gutachten:

„Zu unterscheiden ist zunächst zwischen einem Bußgeld einerseits (hierzu sogleich unter Ziff. 1.) und einem Zwangsgeld andererseits (hierzu sogleich unter Ziff. 2.).
 1. Ein Bußgeld dient dazu, gesetzwidriges Verhalten zu ahnden. Es hat also Strafcharakter. Im Gegensatz zum (früheren) Mikrozensusgesetz 2005, bei dem gemäß § 9 die §§ 23 ff. des Bundesstatistikgesetzes (Bußgeldvorschriften) keine Anwendung fanden, existiert im aktuellen Zensusgesetz 2011 keine vergleichbare Regelung. Das hat zur Folge, dass die Bußgeldvorschriften des Bundesstatistikgesetzes angewendet werden können. Danach können im Falle der Verweigerung der Auskunftserteilung Geldbußen bis zu € 5.000,00 verhängt werden (vgl. § 23 Abs. 3 Bundesstatistikgesetz). Dasselbe gilt für den Fall, dass die geforderten Angaben nicht richtig, nicht rechtzeitig oder nicht vollständig erbracht werden.
 
2. Ein Zwangsgeld dient nicht dazu, gesetzwidriges Verhalten zu ahnden, sondern die gesetzliche Verpflichtung zur Auskunftserteilung durchzusetzen. Das VG Stuttgart hat für den Mikrozensus 2005 festgestellt, dass das Landesverwaltungsvollstreckungsgesetz (LVwVG) Anwendung findet (vgl. VG Stuttgart, Urteil vom 27.02.2009 - 9 K 3538/08). Im Falle einer Verletzung der Auskunftspflichten kann ein Zwangsgeld in Höhe von € 10,00 bis € 50.000,00 festgesetzt werden (vgl. § 23 LVwVG). Bei der Höhe des Zwangsgeldes sind Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkte zu beachten. Außerdem muss das Zwangsgeld (im Gegensatz zum Bußgeld) zuvor angedroht werden (§ 20 Abs. 1 Satz 1 LVwVG).
 
3. Auskunftspflichtige, die die gesetzlich festgelegten Informationen nicht, nicht richtig, nicht rechtzeitig oder nicht vollständig erteilen, müssen sowohl mit einem Bußgeld, wie auch mit einem Zwangsgeld rechnen.“

Von daher sollte und muss der Verwalter handeln. Es ist daher dringend angeraten dieses Thema auf der kommenden Eigentümerversammlung zu thematisieren. Auf der Eigentümerversammlung sollten die Eigentümer über das Thema informiert werden und eine Entscheidung treffen, ob jeder Eigentümer selber den Bogen für seine Wohnung ausfüllen und abgeben möchte (Variante 1) oder ob der Verwalter mit der Datenermittlung beauftragt wird – gegen entsprechendes Zusatzhonorar (Variante 2).

Für die Ermittlung der  Daten,  sollte  je Datenbogen ca. 10-15 Minuten im Schnitt kalkuliert werden. Entscheiden sich die Eigentümer für die Variante 1, so sollte der Verwalter auf dem Rückmeldebogen an das Statistische Landesamt sich für die Variante „Fragebogen“ entscheiden.  Der Fragebogen ist dann den Eigentümern auszuhändigen, der ihn selbst ausfüllt. Entscheidet man sich für die Variante 2, so ist über die Nutzung des Verfahrens für elektronische Datenermittlung nachzudenken. Und hier kommt die Software des Verwalters mit ins Spiel.

Einzelne Hausverwalterprogramme bieten hier schon Lösungen an. Dies sind zum Beispiel die Programme:

•    DOMUS 1000 und DOUS 4000
•    HausPerfekt Vers. 7.99b vom 01.03.2010
•    Aareon
•    Sykosch