Aktuelles

19.12.2023

Bundesrat billigt Wärmeplanungsgesetz

Der Bundesrat hat das Gesetz für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze (WPG) beschlossen. Damit wird das Wärmeplanungsgesetz zeitgleich mit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zum 1. Januar 2024 rechtsverbindlich. Ziel beider Gesetze ist, die Umstellung der Wärmeversorgung auf Klimaneutralität voranzutreiben.

Der Bundestag hatte das Wärmeplanungsgesetz am 17. November 2023 mit den Änderungen des Ausschusses für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen verabschiedet (wir haben berichtet). Bis spätestens 30. Juni 2028 müssen nun alle rund 11.000 Kommunen in Deutschland Wärmepläne vorlegen, Großstädte sind bereits bis 30. Juni 2026 in der Pflicht. Die Wärmepläne sollen Eigentümerinnen und Eigentümern als Orientierungshilfe für die Entscheidung über ihr künftiges Heizungssystem dienen und Planungssicherheit geben.

„Beim Wärmeplanungsgesetz wird nicht das einzelne Einfamilienhaus oder Mietshaus betrachtet, sondern der ganze Stadtteil bzw. die Gemeinde. Und hier entscheiden die über die lokale Wärmeversorgung, die sich vor Ort am besten auskennen: die Kommunen“, kommentierte Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) die Verabschiedung des Gesetzes. „Das Wärmeplanungsgesetz ist die Grundlage für unseren Quartiersansatz bei der Frage, wie wir unseren Gebäudebestand zur Einsparung von CO2 modernisieren.“

23.11.2023

Hydraulischer Abgleich: Gesetzgeber lässt Immobilienverwalter und Eigentümer ratlos zurück

Per Verordnung (EnSimiMaV) standen und stehen Immobilienverwaltungen und Eigentümer bis 15. September 2024 in der Pflicht, für Gebäude mit Gaszentralheizung einen hydraulischen Abgleich durchzuführen. Doch die Verordnung läuft kommendes Jahr kommentarlos aus. Ab Januar 2024 greifen dann neue Regelungen zur Heizungsoptimierung für eine größere Bandbreite an Gebäuden mit warmwasserführenden Heizungsanlagen.

EnSimiMaV: Laut der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung, kurz EnSimiMaV) mussten Gebäude mit Gaszentralheizungssystemen mit mindestens zehn Wohneinheiten bis 30. September 2023 hydraulisch abgeglichen werden. Laut § 3 Abs. 1 Nr. 1 b) EnSimiMaV soll der Vorgang bis zum 30. September 2024 auch in Gebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten durchgeführt werden. Die Verordnung soll über diese Frist hinausgehend nicht verlängert werden. Und sie ist nicht bußgeldbewährt. Immobilienverwaltungen müssen Wohnungseigentümer über diese Regelungen informieren und über die Durchführung abstimmen lassen.

In der Praxis nicht innerhalb der Frist umsetzbar
In der Praxis konnten die meisten Immobilienverwaltungen den hydraulischen Abgleich nicht umsetzen. Die notwendige Beschlussfassung zu der kostenintensiven Maßnahme ist mit Angebotseinholung und Durchführung der Eigentümerversammlung aufwendig vorzubereiten. Verwaltungsunternehmen sowie ausführende Handwerksbetriebe kämpfen zudem mit Fachkräftemangel bei gleichzeitig durch die Regelung steigendem Auftragsvolumen. „Viele Immobilienverwaltungen erhielten nicht mal ein Angebot für den hydraulischen Abgleich von den angefragten Firmen“, so VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. Die Frist zur Umsetzung war seitens des Gesetzgebers zu knapp gewählt. Der VDIV Deutschland hatte mehrfach darauf hingewiesen. „Die Politik sollte die Realität im Blick haben. Das gilt für kleine wie große Gesetzesvorhaben“, so Martin Kaßler, Da die EnSimiMaV nicht verlängert wird, wissen viele Immobilienverwalter nicht, was sie den Eigentümergemeinschaften raten sollen. Ab dem kommenden Jahr wird es dann nochmals komplizierter.

Heizungsoptimierung nach dem novellierten Gebäudeenergiegesetz
Von Januar bis September 2024 stehen EnSimiMaV und die Regelungen, die mit dem novellierten Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab dem 1. Januar 2024 in Kraft treten, zwischenzeitlich nebeneinander. Laut dem neuen GEG wird der hydraulische Abgleich für alle neu eingebauten Heizungsanlagen, unabhängig von deren Energieträger verpflichtend (§60c GEG). Für Bestandsheizungen wird er nicht namentlich erwähnt.

Aber: Das neue GEG beinhaltet auch Regelungen zur Prüfung und Optimierung älterer Heizungsanlagen (§ 60b) mit Wasser als Wärmeträger. Heizungen, die nach 30. September 2009 eingebaut wurden und in Gebäuden mit mindestens 6 Wohneinheiten stehen, sind innerhalb eines Jahres nach 15 Jahren der erstmaligen Inbetriebnahme einer „Heizungsprüfung und Optimierung“ zu unterziehen. Für Heizungen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, muss dies bis 30. September 2027 erfolgen. Die aufgeführten Optimierungsmaßnahmen entsprechen denen aus der EnSimiMaV in großen Teilen. Es müssen unter anderen die technischen Parameter der Anlage hinsichtlich der Energieeffizienz optimiert werden. Außerdem ist zu prüfen, ob eine effiziente Heizpumpe eingesetzt wird, inwieweit die Vorlauftemperatur abgesenkt werden kann und ob Rohrleitungen gedämmt werden müssen (neben weiteren Punkten).

13.10.2023

Vorzeitiges Ende der Mehrwertsteuersenkung auf Gas und Fernwärme zum Jahresende

Die zeitlich befristete Verringerung der Umsatzsteuer auf Gaslieferungen und Fernwärme von 19 auf sieben Prozent endet zum 31. Dezember 2023. Das Bundeskabinett hat beschlossen, eine entsprechende Regelung in das Wachstumschancengesetz aufzunehmen, das derzeit beraten wird. Die Energiepreisbremsen sollen hingegen über das Jahresende fortlaufen.

Die befristete Mehrwertsteuersenkung war Teil des dritten Entlastungspakets. Die Bundesregierung begründet das vorzeitige Ende der Maßnahme damit, dass die Gaspreise schneller gesunken sind, als im Jahr 2022 angenommen. Eine Situation wie im vergangenen Jahr seit an den Gasmärkten derzeit nicht zu erwarten.

Zum Fortlaufen der Energiepreisbremsen über das Jahresende hinweg ist keine Gesetzesänderung notwendig. Eine Sprecherin des Bundeswirtschaftsministeriums erläuterte: „Die Regierung ‑ das haben wir schon vielfach deutlich gemacht ‑ ist sich darin einig, dass wir eine Verlängerung dieser Strom- und Gaspreisbremsen als Vorsorgemechanismus, als Versicherung für den kommenden Winter anstreben. Dazu brauchen wir aber auch die beihilferechtlichen Genehmigungen in Brüssel und sind deswegen im Austausch mit der Europäischen Kommission.“ Die notwendigen Anträge sind gestellt, die Zustimmung aus Brüssel steht noch aus.

18.09.2023

GEG-Novelle beschlossen – was das für Bestandsgebäude bedeutet

Am 8. September 2023 wurde im Bundestag die umstrittene Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) nach langer Aueinandersetzung final beschlossen. Bis zuletzt wurde hitzig debattiert. Die Förderrichtlinie befindet sich unterdessen noch in der Ausarbeitung. Das GEG enthält einige neue Regelungen, die Immobilienverwalter und Eigentümer kennen sollten.

Das Gebäudeenergiegesetz soll helfen, die Klimaziele bis 2045 zu erreichen und die Emissionen deutlich zu reduzieren. Die lange Auseinandersetzung um die Ausgestaltung des GEG dürfte auch in Zukunft weiter gehen. Zu viele Detailfragen sind noch ungeklärt.

Das Gesetz muss noch den Bundesrat passieren und soll ab 1. Januar kommenden Jahres in Kraft treten. Der VDIV Deutschland erstellt für seine Mitgliedsunternehmen derzeit eine kostenfreie Handlungsempfehlung, damit diese rechtssicher das GEG anwenden können.

Folgende Regelungen sollen ab 2024 gelten:

Neubauten: Die Regelungen für den Einbau einer Heizung, die die Vorgabe erfüllt, mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien (65-EE) betrieben zu werden, gilt vorerst nur für das Bauen in Neubaugebieten.

Bestandsgebäude: Das GEG wird mit einer kommunalen Wärmeplanung verzahnt. Für Bestandsgebäude greift die 65-EE-Pflicht beim Tausch der Heizung erst mit vorliegender Wärmeplanung. Solange diese nicht vorhanden ist, dürfen im Bestand und in Neubauten außerhalb von Neubaugebieten weiterhin auf Wasserstoff umrüstbare Gasheizungen verbaut werden (H2-ready).

Sobald die kommunale Wärmeplanung vorliegt (siehe Abschnitt dazu), gibt es zwei Optionen:

Ist ein klimaneutrales Gasnetz vorgesehen: Neben allen anderen Erfüllungsoptionen dürfen dann weiterhin H2-ready-Gasheizungen verbaut werden.

Ist kein klimaneutrales Gasnetz geplant: Dann greift die Pflicht, eine Heizung zu verwenden, die zu 65 Prozent aus erneuerbaren Energien gespeist wird.

Auf Eigentümer, die sich vor dem Vorliegen der Wärmeplanung eine reine Gasheizung haben einbauen lassen, kommt mit Vorliegen der nicht klimaneutralen Fernwärmeplanung die Pflicht zur Umrüstung auf ein hybrides System oder der schrittweisen Beimischung von klimaneutralen Gasen wie Biomethan oder Wasserstoff zu. Der Anteil der klimaneutralen Gase im Fall der Beimischung muss ab 2029 15 Prozent betragen, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 60 Prozent. Nach aktuellem Stand der Wissenschaft wird Wasserstoff in der Wärmeerzeugung aber keine große Rolle spielen.

Beratungspflicht: Eigentümer müssen sich ab 2024 nachweislich vor dem Einbau einer Heizung, die mit einem festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoff betrieben wird, über mögliche Auswirkungen der kommunalen Wärmeplanung und potenzielle Unwirtschaftlichkeit beraten lassen. Die Beratung kann etwa durch Handwerksbetriebe oder Energieberater vorgenommen werden.

Kommunale Wärmeplanung: Sie wird in ganz Deutschland flächendeckend eingeführt, auch für die Gebiete kleiner Gemeinden bis 10.000 Einwohner. Dort gilt ein vereinfachtes Verfahren, die Pläne müssen bis zum 30. Juni 2028 vorliegen. In Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen die Kommunen bis 30. Juni 2026 Wärmepläne erstellen. Vorgesehen ist auch die Möglichkeit einer Vorprüfung: Ohne umfassende Bestands- und Potenzialanalyse können Teilgebiete identifiziert werden, für die es sehr wahrscheinlich ist, dass die Wärmeversorgung nicht über ein Wärmenetz oder ein Wasserstoffnetz erfolgen kann.

Bestandsaufnahme für Gebäude mit Gasetagenheizungen

Auf Eigentümer und Verwalter von Gebäuden mit Etagenheizungen kommt 2024 auch eine Art Bestandsaufnahme der Beheizung ihres Gebäudes zu. Zusammengefasst wird dies in § 71n GEG geregelt. Bis zum 31. Dezember 2024 sollen Verwaltungen eine detailreiche Datenerhebung unter den Wohnungseigentümern zu deren Etagenheizungen (gehören zum Sondereigentum) vornehmen. Dazu gehören unter anderem Angaben zur Art der Anlage, das Datum der Inbetriebnahme, die Funktionsfähigkeit sowie zu Leistung und Verbrauch der Gastherme. Die Eigentümer müssen dann innerhalb einer sechsmonatigen Frist die Informationen an die Verwaltung übermitteln. Auch beim zuständigen Bezirksschornsteinfeger sind Informationen über die im Gebäude betriebenen Gasthermen bis 31. Dezember 2024 durch die Verwaltung anzufordern. Der Fachmann hat ebenfalls sechs Monate Zeit für die Bereitstellung dieser Informationen.

Die Immobilienverwaltung muss die Informationen im Anschluss innerhalb von drei Monaten in konsolidierter Fassung der Eigentümergemeinschaft zur Verfügung stellen. Das Dokument soll als Grundlage für die Entscheidungsfindung zur künftigen Beheizungsform dienen. Geht dann die erste Heizung im Gebäude kaputt, bzw. soll getauscht werden, muss vom Verwalter nach Kenntnisnahme unverzüglich eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen werden. In dieser ist unter Einbeziehung der Vorgaben zur 65 EE-Regel eine Entscheidung darüber zu treffen, wie künftig das Gebäude beheizt werden soll. Es gelten dann die im nächsten Abschnitt genannten Fristen zur Umsetzung.

Der in den betroffenen Liegenschaften erhebliche Mehraufwand des Verwalters lässt einen im Gesetzentwurf ausdrücklich erwähnten Anspruch auf eine angemessene Vergütung entstehen – aber nur dann, wenn der Verwaltervertrag hierzu nicht bereits eine vertragliche Regelung vorsieht.

WEG mit Gasetagenheizungen bekommen großzügige Übergangsfristen

Zu begrüßen ist es, dass das GEG in seiner letztendlichen Ausgestaltung Eigentümern in Mehrfamilienhäusern mit Gasetagenheizungen längere Fristen für die Entscheidungsfindung und Umsetzung einräumt. Nach Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung bleiben der WEG danach fünf Jahre Zeit sich auf eine neue Heizungsform festzulegen. Beschließt die Gemeinschaft auf eine zentrale Versorgung umzustellen, kommen nochmals acht weitere Jahre für die Umsetzung hinzu. Bei dezentralen Lösungen sind es fünf Jahre, auch hier greift die Pflicht zur 65-EE-Anlage. Trifft die WEG keine Entscheidung, ist der Umstieg auf eine zentrale Anlage (Fernwärme oder 65-EE-Anlage) innerhalb von acht Jahren Pflicht

Welche Fördermittel wird es im Rahmen des GEG geben?

Die Ausgestaltung der Förderrichtlinie im Rahmen des neuen Gebäudeenergiegesetzes ist noch in Arbeit. Es stehen bislang nur Eckpunkte fest. Der Bund plant unterdessen aber seine Subventionen für das Wohnungswesen deutlich zu erhöhen.

Was ist Stand heute geplant?

Grundförderung: Es soll eine Grundförderung von 30 Prozent für den Tausch von alten fossilen Heizungen gegen eine neue, klimafreundliche geben. Die gibt es allerdings nur für Eigennutzer.

Geschwindigkeitsbonus: 20 Prozent Bonus soll erhalten, wer die fossile Heizung vor 2028 austauscht. Ab 2028 soll der Bonus alle zwei Jahre um 3 Prozent reduziert werden. Gefördert wird der Austausch von fossilen Heizanlagen oder Nachtspeicheröfen, wenn diese mindestens 20 Jahre alte sind.

Einkommensabhängiger Bonus: weitere 30 Prozent Förderung sind möglich, wenn das zu versteuernde Haushaltsnettoeinkommen der selbstnutzenden Eigentümer unter 40.000 Euro pro Jahr liegt.

Mehrfamilienhäuser: Die erste Wohneinheit erhält maximal 30.000 Euro Förderung, jede weitere Wohnung 10.000 Euro. Ab Gebäuden mit 7 Wohneinheiten erhält die erste Wohnung maximal 30.000 Euro, jede weitere 3.000 Euro.

Vermietete Wohnungen Umlagefähigkeit: Werden für den Tausch der Heizung Fördermittel beansprucht, dürfen maximal 10 Prozent der Kosten umgelegt werden, wird die Heizung ohne staatlichen Zuschuss getauscht, sind es 8 Prozent. Die Miete darf sich aufgrund der Maßnahme um maximal 50 Cent pro Quadratmeter erhöhen. Bei weiteren Sanierungen sind in Summe 3 Euro pro Quadratmeter zulässig.

Insgesamt dürfen sich die Fördermittel für den Heizungstausch auf maximal 70 Prozent der Kosten belaufen. Die maximal förderfähigen Kosten sind auf 30.000 Euro für ein Einfamilienhaus und auf 21.000 Euro für die erste Wohneinheit in einem Mehrparteienhaus gedeckelt.

Effizienzmaßnahmen

Es sollen auch weiterhin Zuschüsse für energetische Effizienzmaßnahmen beantragt werden können. Die förderfähigen Kosten werden bislang auf hier auf 60.000 Euro begrenzt. Es muss dazu ein individueller Sanierungsfahrplan vorliegen. Ansonsten liegt die Deckelung bei 30.000 Euro. Den kostenlosen individuellen Sanierungsfahrplan bleibt die Regierung den Wohnungseigentümergemeinschaften schuldig. Derzeit werden 80 Prozent der Kosten hierfür gefördert, er ist aber bei Mehrfamilienhäusern auf maximal 1.700 Euro gedeckelt, was bei großen Häusern oftmals nicht kostendeckend ist. Der VDIV hatte dies mehrfach angemahnt.

Vervierfachung des Subventionstopfes geplant

Die Regierung plant bis 2024 eine Vervierfachung der Subventionen für das Wohnungswesen, von 5,4 Milliarden Euro (2021) auf 22,3 Milliarden Euro (2024). Die Erhöhung hängt maßgeblich mit den geplanten Mitteln für die Förderung erneuerbarer Energien im Gebäudebereich zusammen. Die bestehende Ampel-Regierung hat die Mittel für die Förderungen für energetische Sanierungen in den letzten Jahren insgesamt deutlich erhöht.

15.08.2023

Hydraulischer Abgleich für mehr als 75 Prozent der Unternehmen nicht fristgerecht durchführbar

Erste Ergebnisse des VDIV-Branchenbarometers 2023 belegen: Der hydraulische Abgleich ist in der vorgegebenen Frist nicht umsetzbar. Nicht einmal ein Viertel der Unternehmen (22,8 Prozent) ist in der Lage, die gesetzliche Vorgabe erfüllen zu können. Der VDIV Deutschland hatte das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) auf die Notwendigkeit einer umsetzbaren Frist hingewiesen und diese Vorgabe der EnSimiMaV als praxisfern bezeichnet.

Die in § 3 Abs. 1 Nr. 1 b) EnSimiMaV eingeführte gesetzliche Pflicht, Gaszentralheizungssysteme in Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten bis zum 30. September 2023 hydraulisch abzugleichen, bringt erheblichen Mehraufwand für Immobilienverwaltungen und Wohnungseigentümergemeinschaften mit sich. Die notwendige Beschlussfassung zu der kostenintensiven Maßnahme ist mit Angebotseinholung und Durchführung der Eigentümerversammlung aufwendig vorzubereiten. Verwaltungsunternehmen sowie ausführende Handwerksbetriebe kämpfen zudem mit Fachkräftemangel bei gleichzeitig durch die Regelung steigendem Auftragsvolumen. „Vor dem Hintergrund der hohen Anzahl an vorzunehmenden hydraulischen Abgleichen in den Wohngebäuden ist der Gesetzgeber gefordert, kurzfristig nachzubessern. Die Politik sollte die Realität im Blick haben. Das gilt für kleine wie große Gesetzesvorhaben. Wir fordern daher eine Verlängerung der Frist um ein Jahr“, so Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland.

Der VDIV hatte bereits vor Inkrafttreten der EnSimiMav vor diesem Szenario gewarnt und daher im BMWK eine Ausdehnung der Frist auf den 15. September 2024 angeregt. Das entspricht der Regelung, die auch in § 3 Abs. 1 Nr. 2 EnSimiMaV für Wohngebäude mit mindestens sechs Wohneinheiten festgelegt wurde.

Insgesamt waren im Jahr 2021 in Deutschland rund 6,5 Millionen Gasheizungen in Betrieb. Durch eine Optimierung der Heizanlage kann der Energieverbrauch eines Gebäudes zwar um bis zu 15 Prozent sinken, einer Studie des Instituts für technische Gebäudeausrüstung Dresden (ITG) zufolge wiesen allerdings 85 Prozent der Wohngebäude im Jahr 2018 keinen hydraulischen Abgleich auf. Im Vergleich zu den in § 2 EnSimiMaV geregelten Maßnahmen zur Heizungsoptimierung handelt es sich hierbei um einen sehr kostenaufwendigen technischen Vorgang, bei dem es fraglich ist, ob dieser in jedem Bestandsgebäude tatsächlich zielführend ist. Je nach Größe einer Wohneinheit ist mit Kosten von 500 bis 1.000 Euro pro Einheit zu rechnen.

03.07.2023

Neue Trinkwasserverordnung: Bleileitungen ab 2026 obsolet

Mit dem Inkrafttreten der Novelle der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) zum 24. Juni 2023 wurde unter anderem der risikobasierte Trinkwasserschutz verankert und niedrigere Grenzwerte für Schadstoffe wie Chrom, Arsen und Blei festgelegt. Auch die Betreiber von Trinkwasseranlagen werden in die Pflicht genommen.

Das Schwermetall Blei kann auch in sehr niedrigen Aufnahmemengen die Gesundheit des Menschen gefährden und beispielsweise das Hormon- oder Zentralnervensystem schädigen. Deshalb wurde der Grenzwert für Blei im Trinkwasser in den vergangenen Jahrzehnten mehrfach verringert. Seit 1. Dezember 2013 dürfen laut TrinkwV 0,010 Milligramm pro Liter nicht überschritten werden. Doch dieser Wert kann von Trinkwasser, das durch Bleirohre fließt, in der Regel nicht eingehalten werden. Betreiber von Trinkwasseranlagen müssen deshalb gemäß der neuen Verordnung bis zum 12. Januar 2026 Trinkwasserleitungen oder Teilstücke von Trinkwasserleitungen aus Blei austauschen oder stilllegen. Gegenüber Verbrauchern hat der Betreiber umfangreiche Informationspflichten. Ab 12. Januar 2024 gilt für Blei ein niedrigerer Grenzwert – 0,005 Milligramm pro Liter.

27.04.2023

Härtefallhilfen für Pellets, Heizöl, Flüssiggas oder Kohle können ab jetzt beantragt werden

Ergänzend zu den Preisbremsengesetzen für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme sowie Strom wird die Beantragung eines Zuschusses für Brennstoffe wie Öl, Flüssiggas, Pellets oder Kohle möglich. Die Bundesländer starten nun sukzessive die Portale, auf denen der Zuschuss für das Jahr 2022 rückwirkend online beantragt werden kann.

Noch im Dezember 2022 hatte die Bundesregierung beschlossen, dass es auch für diese Energieträger eine Härtefallregelung geben soll. Übernommen werden 80 Prozent der Mehrausgaben, maximal gibt es 2.000 Euro je Wohneinheit. Bei den Details mussten sich der Bund, der die Kosten trägt, und die Länder, die das Programm abwickeln, aber noch auf die Verwaltungsvereinbarungen verständigen (der VDIV hat berichtet). Im Mai startet die Antragstellung:

​​Bei Mietshäusern und Wohnungseigentümergemeinschaften mit Zentralheizung kann in den meisten Fällen nur der Vermieter oder die Gemeinschaften, vertreten durch den Verwaltenden, den Antrag auf Härtefallhilfen stellen („Zentralantragstellung“). Ein erstes Infoblatt des BMWK finden Sie hier, es folgt noch ein weiteres Merkblatt mit FAQs und Informationen für Mieter.

20.03.2023

Balkonkraftwerke: Was gilt?

Stecker-Solar-Module werden immer beliebter. Damit Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer sie auf Balkon oder Terrasse erreichten können, müssen einige Voraussetzungen erfüllt werden.

Es gibt verschiedene Modelle, bei einigen werden die Solarmodule lediglich zur Sonne ausgerichtet aufgestellt, andere sind für eine Befestigung an z. B. Balkonbrüstungen vorgesehen. Das Photovoltaikmodul wird mit der internen Stromversorgung verbunden, vorzugsweise über die Steckdose (Schuko) oder einen Spezialstecker (Wieland), weshalb auch oft von Stecker-Solar-Modulen gesprochen wird. Gleich mehrere Bundesländer und Kommunen haben Förderprogramme für ihre Anschaffung aufgelegt.

Um eine solche Anlage aufstellen zu dürfen, müssen Eigentümerinnen und Eigentümer in der Regel die Gestattung beantragen. Den Antrag eines Eigentümers auf Gestattung der Errichtung eines Balkonkraftwerkes nimmt der Verwalter dann auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung, wo entschieden wird.

Grundsätzlich sind zwei Varianten denkbar, wie die Module aufgestellt werden können: Sie können auf der Außenseite der Balkonbrüstungen montiert werden oder auf dem Balkon, einer Terrasse oder Dachterrasse aufgestellt werden. Meist wird das Photovoltaikmodul mit der zur Wohnung gehörenden Stromleitung verbunden. Hier stellen sich technische Fragen, die der beantragende Eigentümer seiner WEG zu erläutern hat und die das Ob und Wie der Gestattung beeinflussen: Wer nimmt die Installation vor, in welchen Stromkreislauf wird eingespeist und lässt der Bestandsschutz eine Installation zu.

Ein genereller Anspruch auf die Gestattung besteht nicht. In manchen Einzelfällen wird er sich vielleicht begründen lassen, beispielsweise nach § 20 Abs. 3 WEG: Hiernach kann eine Gestattung verlangt werden, wenn alle Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung beeinträchtigt würden, einverstanden sind.

Der VDIV informiert in einer Handlungsempfehlung umfassend zu den sogenannten Balkonkraftwerken in Wohnungseigentümergemeinschaften. Erläutert wird, unter welchen Voraussetzungen Eigentümern die Errichtung eines Balkonkraftwerkes gestattet werden kann, ob Eigentümer sogar einen Anspruch auf die Gestattung haben und mit welchen Vorgaben die Eigentümer einen Gestattungsbeschluss versehen können. Einen entsprechenden Musterbeschluss finden Sie ebenfalls in der Handlungsempfehlung.

06.03.2023

Die geplante Novelle des GEG: Was soll kommen, was wird für Verwalter wichtig?

Mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien soll ab 1. Januar 2024 jede Heizung, egal ob ausgetauscht oder im Neubau, betrieben werden. Dies geht aus dem noch inoffiziellen Referentenentwurf der zuständigen Ministerien für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) und für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) hervor. Bis spätestens Mitte des Jahres sollen die verschärften Regelungen im Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft treten.

Derzeit heizt fast jeder zweite Haushalt in Deutschland mit Erdgas, bei den neu installierten Heizungen beträgt die Erdgas-Quote sogar 70 Prozent. Deutschland hat sich jedoch gesetzlich verpflichtet, bis 2045 treibhausgasneutral zu werden. Dazu sollte laut Koalitionsvertrag die 65-Prozent-EE-Pflicht für Heizungsanlagen an sich erst ab dem Jahr 2025 greifen. Ausgelöst durch den Krieg in der Ukraine hatte die Bundesregierung im März 2022 entschieden, dass diese Vorgabe bereits ab dem Jahr 2024 für jeden Heizungstausch gelten soll. Laut der Begründung des Gesetzgebers sei die Beschleunigung der Wärmewende nicht nur klimapolitisch, sondern auch in Anbetracht der aktuellen Krise geopolitisch und ökonomisch geboten.

Vollständiges Ende von Heizkesseln mit fossilen Brennstoffen ab 2045
Der nun bekannt gewordene Entwurf sieht vor, dass (bei Vorliegen entsprechender Voraussetzungen) vor 1996 eingebaute Gas- oder Ölheizkessel maximal bis zum Jahr 2026 betrieben werden dürfen. Das Betriebsverbot für selbstnutzende Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern soll erst ab 2030 kommen. Dies soll auch für Niedertemperatur- und Brennwertkessel gelten. Für die im Zeitraum zwischen 1996 bis 2024 eingebauten Heizungsanlagen soll die zulässige Betriebsdauer jährlich in einem gleichbleibenden 4-Monats-Intervall von 30 auf 20 Jahre zurückgeführt werden. Bei Schäden an Bestandsheizungen soll laut derzeitigem Gesetzentwurf eine Übergangszeit von drei Jahren gelten, bis die entsprechenden Vorgaben erfüllt werden müssen.

„Das Problem dabei ist, dass die sehr unterschiedlichen finanziellen Möglichkeiten der Gebäude- und Wohnungseigentümer zu berücksichtigen und abzufedern sind. Strukturbedingt wird das insbesondere in Wohnungseigentümergemeinschaften einen langen Entscheidungsweg nach sich ziehen, der innerhalb der vorgesehenen Fristen kaum zu beschreiten ist. Zudem kommt es mit dem zeitlich sehr ambitionierten Vorhaben auch zu einer Verknappung von Ressourcen, was in der Folge die Preise steigen lässt“, erklärt Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland. „Ohne eine deutlich erhöhte Förderung, die auch soziale Härtefälle auch im WEG-Bereich umfassend berücksichtigt, wird es nicht funktionieren“, betont Kaßler.

Die umfangreichen Regelungen im Entwurf zum GEG bedürfen ersten Einschätzungen zufolge jedenfalls weitreichender inhaltlicher aber auch redaktioneller Überarbeitungen, um zu Lösungen zu kommen, die in der Praxis tragfähig sind. Laut Entwurf setzt die Bundesregierung alternativ vor allem auf einen Ausbau von Fernwärmenetzen und Wärmepumpen, ergänzt durch geothermische Systeme und Solarthermie. Außerdem soll es unterschiedliche Möglichkeiten geben, um die 65-Prozent-EE-Pflicht umzusetzen. Wie diese Vorhaben bei anhaltendem Fachkräftemangel gelingen sollen, bleibt derzeit offen.

Besonderer Umgang mit Etagenheizungen und Verfahren in Wohnungseigentümergemeinschaften
Für Etagenheizungen sollen laut aktuellem Entwurf eigene Übergangsfristen gelten. So ist vorgesehen, dass die EE65-Vorgaben erst nach drei Jahren ab dem Zeitpunkt gelten, zu dem die erste Etagenheizung ausgetauscht und eine neue Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme in dem Gebäude eingebaut oder aufgestellt wurde. Weitere Anforderungen und Fristen sollen davon abhängen, ob sich die Verantwortlichen eines Gebäudes künftig für eine zentrale Heizungsanlage entscheiden oder weiterhin wohnungsweise Heizungsanlagen aufgestellt werden.

Der Gesetzentwurf enthält in einem eigenen Paragraphen sehr konkrete Vorgaben für das Verfahren und den Umgang mit Etagenheizungen in Wohnungseigentümergemeinschaften. Es wird im Detail ausgeführt, welche Aufgaben und Pflichten der Verwalter in diesen Fällen zu erfüllen hat, die nicht nach § 27 Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eingeschränkt werden können. So soll nach den Vorstellungen des Gesetzgebers der Verwalter allerdings schon bis zum 31. März 2024 eine detailreiche Datenerhebung unter den Wohnungseigentümern zu ihren Etagenheizungen vornehmen. Dazu gehören u. a. Angaben zur Art der Anlage, das Datum der Inbetriebnahme, die Funktionsfähigkeit sowie zu Leistung und Verbrauch der Anlage. Die Eigentümer sollen dann innerhalb einer zweimonatigen Frist die Informationen an den Verwalter übermitteln, die dieser wiederum allen Wohnungseigentümern eines Hauses innerhalb eines Monats zugänglich macht.

Der in den betroffenen Liegenschaften erhebliche Mehraufwand des Verwalters lässt einen im Gesetzentwurf ausdrücklich erwähnten Anspruch auf eine angemessene Vergütung entstehen - aber nur dann, wenn der Verwaltervertrag hierzu nicht bereits eine passende vertragliche Regelung vorsieht.

Auch wenn das Gesetz bis zur Verabschiedung noch einige Änderungen erfahren wird, eines wird bereits jetzt klar: Ohne entsprechend konkret zugeschnittene neue Fördermittel werden die geplanten weitreichenden neuen Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes wirtschaftlich weder für Eigentümer noch Vermieter und Mieter tragbar sein.

06.02.2023

Absatz von Heizungswärmepumpen in 2022 um 53 Prozent gestiegen

Im Jahr 2022 wurden in Deutschland 236.000 Heizungs-Wärmepumpen verkauft. Der Absatz stieg damit im Vergleich zum Vorjahr um 53 Prozent, so die gemeinsame Erhebung des Bundesverbandes Wärmepumpe (BWP) und des Bundesverbandes der Deutschen Heizungsindustrie (BDH). Überdurchschnittlich fiel das Absatz-Plus bei den Luft/Wasser-Wärmepumpen aus (+ 61 Prozent).

Bei 205.000 der verkauften Heizungswärmepumpen handelte es sich um Luft-Wasser-Wärmepumpen, davon rund 140.000 Monoblock-Geräte (+ 68 Prozent) und 65.000 Split-Geräte (+ 49 Prozent). Der Absatz an Sole-Wasser-Wärmepumpen erhöhte sich um 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf insgesamt 31.000. Zwar machen erdgekoppelte Anlagen mit 23.5000 verkauften Geräten den Löwenanteil aus, doch in diesem Segment fiel der Anstieg mit + 2 Prozent gering aus. Sole-Wasser-Wärmepumpen, die das Grundwasser und sonstige Wärmequellen erschließen, haben zwar mit 7.500 verkauften Geräten einen sehr geringen Marktanteil, sie verzeichneten jedoch ein Absatzplus von 84 Prozent. Noch stärker stiegen die Absatzzahlen bei den Warmwasserwärmepumpen: Mit 45.500 Geräten wurden 93 Prozent mehr verkauft als im Vorjahr.

„Die von der Bundesregierung bereits für das Jahr 2024 ausgegebene Zielmarke von 500.000 Geräten ist ehrgeizig, aber erreichbar“, erklärte Paul Waning, Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands Wärmepumpe. Die Industrie habe in einem schwierigen Umfeld mit Personal- und Lieferengpässen gezeigt, dass sie mit einer klugen Priorisierung und innovativen Lösungen auf einen massiven Nachfrageanstieg reagieren könne.

Der Branchenverband BWP fordert von der Bundesregierung, die angekündigte Novelle des Gebäudeenergiegesetzes schnell vorzulegen, um Handwerk, Industrie und Verbrauchern Planungssicherheit zu geben. Darüber hinaus seien weitere Entlastungen bei den Strompreisen notwendig. Konkret schlägt der BWP eine Mehrwertsteuerabsenkung auf 7 Prozent und eine Absenkung der Stromsteuer auf das europarechtlich zulässige Minimum von 0,1 Cent pro Kilowattstunde vor.

16.01.2024

Virtuelle Eigentümerversammlung: Erste Lesung im Deutschen Bundestag am 18. Januar

Die Bundesregierung hält an ihrem Gesetzentwurf fest, wonach Eigentümergemeinschaften mit einem 75-Prozent-Quorum beschließen können, ihre Versammlungen vollständig virtuell abzuhalten. Das geht aus ihrer Gegenäußerung zur Stellungnahme des Bundesrates hervor. Die Länderkammer hatte einen solchen Beschluss eine praxisferne Einstimmigkeit vorgeschlagen.

Der Gesetzentwurf der Bundesregierung mit dem komplizierten Namen „Entwurf eines Gesetzes zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen“ (Bundestagsdrucksache 20/9890)sieht vor, dass Wohnungseigentümer mit mindestens drei Vierteln der in der Versammlung abgegebenen Stimmen beschließen dürfen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (§ 23 Absatz 2a WEG-E). Das vorgesehene 75-Prozent-Quorum orientiert sich an der Rechtslage im Aktienrecht. Der Bundesrat sprach sich für einen einstimmigen Beschluss aus. „Die Bundesregierung hat den Vorschlag des Bundesrates geprüft, sieht jedoch keinen Anpassungsbedarf an ihrem Gesetzentwurf“, heißt es in der Gegenäußerung der Bundesregierung. Es bestehe ein praktisches Bedürfnis für virtuelle Wohnungseigentümerversammlungen. Einstimmigkeit dürfte in einer Wohnungseigentümerversammlung in vielen Fällen nur schwer zu erreichen sein. Die bisherige Hürde einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer solle mit dem Gesetzentwurf der Bundesregierung gerade gesenkt werden. „Mit dem vorgesehenen Quorum von 75 Prozent und der Befristung der Beschlüsse auf drei Jahre wird den Interessen von Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern, die die rein virtuelle Versammlungen nicht befürworten, hinreichend Rechnung getragen. Auch für Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer ohne die erforderliche Technik oder Digitalkompetenz bestehen diverse Möglichkeiten, an der Versammlung teilzunehmen (Unterstützung durch Verwandte oder Freundinnen und Freunde; Teilnahme bei anderen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern) bzw. sich dort vertreten zu lassen und so an der Meinungsbildung mitzuwirken“, so die Bundesregierung.

VDIV befürwortet die virtuelle Versammlungsmöglichkeit
Der VDIV Deutschland setzt sich von Beginn an für die zusätzliche Option, Eigentümerversammlungen virtuell durchzuführen, ein. Den Gemeinschaften wird damit die Möglichkeit gegeben, schneller als bisher handlungsfähig zu sein. Der durch die Corona-Pandemie ausgelöste digitale Schub zeigt die hohe Akzeptanz dieser virtuellen Formate. Mobilitätseingeschränkte Personen, Alleinerziehende oder Besitzer*innen von vermieteten Wohnungen und Ferienunterkünften könnten sich zudem zuschalten, diskutieren und beschließen. Beschlüsse könnten damit durch eine viel größere Anzahl an aktiven Eigentümer*innen getragen und auf eine breitere Basis gestellt werden. Aber auch die Gruppe derjenigen, die bislang ungeübt mit dem Internet sind, wird nicht in ihrem Versammlungsrecht beschnitten. Vielmehr bleiben die Informationspflicht und Vollmachtausübung weiterhin erhalten. Zudem besteht die komfortable Möglichkeit, gemeinsam mit einem anderen Eigentümer online dabei zu sein, wie es der Gesetzentwurf vorsieht.

Zukünftig werden Gemeinschaften mit ihren Immobilienverwaltungen wohl auch unterjährig häufiger Entscheidungen treffen müssen, um u. a. gesetzliche Anforderungen erfüllen zu können. Die virtuelle Eigentümerversammlung kann daher eine wichtige Option sein, um künftige Herausforderungen im Wohnungseigentum zu meistern und dem Fachkräftemangel zu begegnen. Schon heute fehlt es an Personal, sodass viele Verwaltungen gezwungen sind, sich von Gemeinschaften zu trennen und/oder keine neuen Gemeinschaften annehmen Ein virtuelles Abstimmungstool würde einiges erleichtern.

Im Unterschied zur bisherigen Präsenzversammlung, ermöglicht die neue Versammlungsform, auch kurzfristige Reaktionen, wie zum Beispiel auf zeitlich befristete Förder- und Zuschussprogramme und ein einfacheres Zusammenkommen zwischen Gemeinschaft und Verwaltung, indem größerer organisatorischer Aufwand vorab entfällt.

05.12.2022

Bundestag diskutiert Gas- und Strompreisbremse

Der Bundestag hat am 1. Dezember 2022 den Gesetzentwurf zur Einführung einer Preisbremse für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme (Bundestagsdrucksache 20/4683) und den Gesetzentwurf zur Einführung einer Strompreisbremse (Bundestagsdrucksache 20/4685) erörtert. Beide Vorlagen hatte die Regierungskoalition eingebracht. Die Abgeordneten überwiesen die Entwürfe in den Ausschuss für Klimaschutz und Energie.

Die Preisbremsen sollen die steigenden Kosten und die Belastungen für Haushalte und Unternehmen abfedern. Der Regierungsentwurf zur Einführung einer Gaspreisbremse sieht unter anderem vor, dass Haushalte sowie kleine und mittlere Unternehmen 80 Prozent ihres Erdgasverbrauchs zu 12 Cent je Kilowattstunde beziehungsweise 80 Prozent ihres Wärmeverbrauchs zu 9,5 Cent je Kilowattstunde erhalten. Nach einem ähnlichen System soll die Strompreisbremse funktionieren: Bis Ende April 2024 sollen Haushalte und Kleingewerbe mit einem Verbrauch von bis zu 30.000 Kilowattstunden sollen 80 Prozent ihres historischen Netzbezuges für 40 Cent/kWh (inklusive Netzentgelten, Steuern, Abgaben und Umlagen) erhalten. Beide Bremsen sollen befristet bis April 2024 gelten. Ursprünglich sollten sie erst ab März kommenden Jahres greifen. Nun ist eine rückwirkende Entlastung für Januar und Februar vorgesehen.  

Die Unionsfraktion begrüßte zwar das Instrument der Preisbremsen, kritisierte die konkreten Vorschläge jedoch als unverständlich und ungerecht. Der CDU-Abgeordnete Andreas Jung bemängelte vor allem die schlechtere Behandlung der Erneuerbaren Energien. Zur Vereinfachung schlug er die Senkung der Mehrwertsteuer für Energieträger vor. Auch die SPD hat noch Diskussionsbedarf. Es müsse noch einmal darüber gesprochen werden, dass die Preisbremse nicht für Holz-Pellets, Öl- und Flüssigkeitsgas-Heizungen gelte, so der SPD-Abgeordnete Matthias Miersch.

Die Strompreisbremse soll teilweise über die Abschöpfung der sogenannten Zufallsgewinne der Unternehmen finanziert werden. Der Löwenanteil soll jedoch aus dem reaktivierten und weiterentwickelten Wirtschaftsstabilisierungsfonds WSF kommen. Dieser sogenannte Abwehrschirm hat ein Volumen von bis zu 200 Milliarden Euro.

Die Grundlage für dieses Finanzierungsmodell hat der Bundestag mit der Abstimmung über das Haushaltsgesetz 2023 am 25. November 2022 geschaffen. 

Der Wirtschaftsplan für den Wirtschaftsstabilisierungsfonds war dem Einzelplan 60 des Bundeshaushaltes als Anlage beigefügt. Er sieht für 2023 Ausgaben in Höhe von 116,75 Milliarden Euro auf Zuschüsse, Zuweisungen und Investitionen vor.  

Für die Finanzierung der Gaspreisbremse sind 40,3 Milliarden Euro und die Strompreisbremse ist mit 43 Milliarden Euro veranschlagt. Für die „Finanzierung weiterer Stützungsmaßnahmen sowie Entschädigungszahlungen“ sind 8,5 Milliarden Euro für 2023 und 15 Milliarden Euro als Verpflichtungsermächtigung eingeplant.

14.11.2022

Beschlussfassung zu Heizungscheck und hydraulischem Abgleich in Eigentümergemeinschaften

Eigentümergemeinschaften
Wohnungseigentümergemeinschaften mit einer zentralen Gasheizungsanlage müssen in den kommenden Monaten einen Heizungscheck und einen hydraulischen Abgleich durchführen und unter Umständen die Heizung optimieren lassen.

Das schreibt die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) für größere Mehrfamilienhäuser vor. Auch kleinere Gebäude können durch diese Maßnahmen deutlich Energie sparen.

Über die gesetzlich geforderten Maßnahmen muss die Eigentümergemeinschaft beschließen. Angesichts der derzeitigen hohen Nachfrage nach Handwerkern empfiehlt der VDIV, das Thema möglichst zeitnah in der nächsten Versammlung auf die Tagesordnung zu setzen. Eigentümergemeinschaften mit mindestens zehn Wohneinheiten haben bis zum 30. September 2023 Zeit, diejenigen mit mindestens sechs Wohneinheiten müssen die gesetzliche Pflicht bis zum 15. September 2024 erfüllt haben.

In der Eigentümerversammlung muss die Gemeinschaft zunächst beschließen, dass die Maßnahmen durchgeführt werden und die Verwaltung hierzu drei Vergleichsangebote einholen soll. Die Beauftragung eines Unternehmens kann dann auf der folgenden Versammlung, besser jedoch im Umlaufverfahren beschlossen werden.

Bei der Formulierung des Beschlusses ist zu berücksichtigen, ob die Heizkörper und die Heizungsventile im Gemeinschaftseigentum oder im Sondereigentum stehen. Falls nur das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, sollte die Verwaltung drei Vergleichsangebote von Fachfirmen einholen. Für die Beschlussfassung ist eine einfache Mehrheit erforderlich. Allerdings handelt es sich hier um eine öffentlich-rechtliche Pflicht, also eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung. Jeder einzelne Eigentümer hat daher einen Anspruch auf deren Umsetzung. Im Beschluss ist auch die Kostentragung zu regeln. Gemäß der Verordnung dürfen die Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Die Kosten können gemäß den Miteigentumsanteilen oder nach Anzahl der Heizkörper auf die Eigentümer umgelegt werden.

Auch wenn das Sondereigentum betroffen ist, ist sinnvoll, die Maßnahmen gemeinsam zu beauftragen. In diesem Fall muss jeder Eigentümer die Kosten tragen, die für die Arbeiten in seinen vier Wänden anfallen. Die einzelnen Anteile müssen deshalb in den Angeboten bereits differenziert ausgewiesen werden. In dieser Konstellation kann eine beliebige Zahl an Eigentümer die gemeinsame Beauftragung beschließen. In der Beschlussvorlage muss dann vermerkt sein, dass diejenigen, die nicht zugestimmt haben, die Maßnahme in Eigenregie beauftragen werden.

Für einen hydraulischen Abgleich berechnet der Installateur die Heizlast der einzelnen Räume und vergleicht diese mit der Heizleistung der Heizkörper und ihrer Entfernung zur Heizungspumpe. Dann werden alle Komponenten der Heizungsanlage – Heizkörper, Thermostatventile, Pumpen, Rohre – so aufeinander abgestimmt, dass jeder Heizkörper mit der richtigen Menge Heizwasser versorgt wird. Häufig ist dafür der Einbau neuer Heizkörperventile und Thermostatköpfe erforderlich. Einer Studie des Instituts für technische Gebäudeausrüstung Dresden (ITG) zufolge wiesen 85 Prozent der Wohngebäude im Jahr 2018 keinen hydraulischen Abgleich auf. Würde diese Maßnahme im gesamten Gebäudebestand umgesetzt, so könnten nach den Berechnungen der Wissenschaftler jährlich etwa 10 Millionen Tonnen CO2-Äquivalente eingespart werden.  

17.10.2022

Abgabefrist für Grundsteuer-Feststellungserklärung verlängert

Nach wochenlangen Diskussionen haben die Finanzminister der Länder in ihrer Konferenz am 13. Oktober eine einmalige bundesweite Verlängerung der Abgabefrist bei der Grundsteuererklärung von Ende Oktober 2022 bis Ende Januar 2023 beschlossen. Sie reagierten damit auf Kritik des VDIV und anderer Branchenverbände.

Die Entscheidung über die Fristverlängerung lag bei den Ländern. „Die Fristverlängerung bei der Grundsteuer gibt den Steuerpflichten, den Finanzbehörden und den Steuerberatern Luft“, kommentiert Bundesfinanzminister Christian Lindner. „Gegenwärtig gibt es auch andere Sorgen und Aufgaben, um die wir uns kümmern müssen.“ Antje Tillmann, finanzpolitische Sprecherin der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, wies darauf hin, dass die Länder zuvor bereits vereinbart hatten, dass säumige Steuerpflichtige erst ab dem 28. Februar 2023 gemahnt würden.

03.10.2022

Zwischenbilanz beim Zensus

Die Online-Quote der Rückmeldungen in der Gebäude- und Wohnungszählung im Rahmen des Zensus beträgt aktuell 85 Prozent, so das Statistische Bundesamt. Den Schätzungen der Behörde zufolge konnten durch die Digitalisierung mehr als 40 Millionen Blatt Papier eingespart werden. Zeitliche Verzögerungen im Ablauf der Befragung erwartet die Bundesregierung nicht.

Sie zog in ihrer Antwort auf eine kleine Anfrage der CDU/CSU-Fraktion (Drucksache 20/3159) eine Zwischenbilanz. Danach beträgt die Rücklaufquote in der Gebäude- und Wohnungszählung 87,6 Prozent (Stand: 8. August). Die Antwort verweist zugleich darauf, dass die Dateneingabe innerhalb der Länder derzeit noch laufe. Detaillierte Informationen der Statistischen Ämter der Länder zum aktuellen Stand lägen dem Statistischen Bundesamt noch nicht vor.

03.10.2022

Zertifizierung für Immobilienverwalter verschoben

Der Deutsche Bundestag hat der Verschiebung der Zertifizierung für Immobilienverwalter um ein Jahr auf den 1. Dezember 2023 zugestimmt. Vorausgegangen war eine Initiative des VDIV Deutschland vor dem Hintergrund, dass nicht alle Zertifizierungswilligen bis zum 1. Dezember 2022 eine Prüfung vor den Industrie- und Handelskammern (IHK) hätten ablegen können.

Mit Inkrafttreten der Reform des Wohnungseigentumsrechts zum Dezember 2020 haben Wohnungseigentümer Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter als Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung ab dem 1. Dezember 2022.

In den letzten Monaten zeichnete sich jedoch bereits ab, dass bis dahin nicht alle Prüfwilligen eine entsprechende Zertifizierung bei den IHK durchlaufen können. In der Folge hätte es u.a. zu zahlreichen Klagen wegen Wettbewerbsverzerrung oder zur Beschlussanfechtung bei Beauftragung eines nichtzertifizierten Verwalters durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kommen können.

Der VDIV Deutschland hatte daher wie der Deutsche Industrie- und Handelskammertag (DIHK) das Bundesministerium der Justiz (BMJ) gebeten, eine zeitliche Verschiebung der Zertifizierung zu prüfen, um eine Entzerrung der Situation zu ermöglichen. Auf Vorschlag des BMJ mit Zustimmung des Rechtsausschusses hat jetzt das Parlament des Deutschen Bundestages zugestimmt, die Regelung um ein Jahr zu verschieben.

In § 48 Absatz 4 Satz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Ja­nuar 2021 (BGBl. I S. 34) wird daher die Angabe „1. Dezember 2022“ nunmehr durch die Angabe „1. Dezember 2023“ ersetzt.

Unbenommen davon bleibt die Regelung, wonach Personen, die am 1. Dezember 2020 Verwalter einer WEG waren, bis zum 1. Juni 2024 von der Zertifizierung befreit sind bzw. bis dahin als zertifizierte Verwalter gelten. Prinzipiell von der Zertifizierung befreit sind weiterhin Personen mit der Befähigung zum Richteramt, einer abgeschlossenen Berufsausbildung zur/zum Immobilienkauffrau/-mann oder in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, einem Abschluss als Immobilienfachwirt/in oder einem Studienabschluss mit einem immobilienwirtschaftlichen Schwerpunkt.

Eine Zertifizierung ist keine gewerberechtliche Voraussetzung für die Erteilung einer Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Verwalter können ihre Tätigkeit daher auch ab Dezember 2023 grundsätzlich ohne Zertifizierung aufnehmen und dieser nachgehen.

04.09.2022

Warum reine Online-Eigentümerversammlungen so wichtig sind

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) soll laut Bundesjustizministerium (BMJ) noch bis Ende des Jahres dahingehend geändert werden, dass Wohnungseigentümer sich für die Durchführung reiner Online-Versammlungen entscheiden können. Warum das eine vorteilhafte Lösung für Wohnungseigentümer ist und wieso der geplante Gesetzentwurf noch nicht weit genug geht.

Die Eigentümerversammlung ist das Herzstück der WEG. Hier werden die notwendigen Themen besprochen und Beschlüsse gefasst. Die zurückliegenden Jahre zeigen deutlich, was passiert, wenn Versammlungen (pandemiebedingt) nicht stattfinden. Umso wichtiger ist es, die aktuellen Erfahrungen und digitalen Möglichkeiten zu nutzen. Davon profitieren alle Seiten.

Online-Versammlungen lassen sich einfacher terminieren und schneller durchführen: An- und Abfahrtszeiten müssen nicht mehr zusätzlich eingeplant werden, der Ablauf wird effizienter. Neben der Zeitersparnis sind auch die deutlich niedrigeren Kosten ein gutes Argument. Raummiete, Reise- und Bewirtungskosten entfallen.

Die Teilnahmebereitschaft steigt, je unkomplizierter die Teilnahme ist: Die Reduktion des zeitlichen und finanziellen Aufwandes steigert die Teilnehmerquote und das Engagement, verbessert die Willensbildung in der Versammlung und stärkt damit letztendlich den demokratischen Prozess der Beschlussfassung.

Online-Meetings haben sich bewährt: Termine digital abzuhalten hat sich im sowohl geschäftlichen als auch im privaten Bereich etabliert, die Tools sind erprobt, die Durchführung geübt.

Beschlüsse können zeitnah und schneller gefasst werden: Eine Online-Versammlung kann mit wenig Vorlaufzeit angesetzt und durchgeführt werden, Beschlüsse sind deutlich schneller herbeizuführen.

Sanierungspläne nehmen Fahrt auf: Ohne Beschlüsse gibt es keine Sanierungsmaßnahmen. Während der letzten Jahre viele Eigentümerversammlungen ausgefallen, der Sanierungsstau wächst. Die schneller und einfacher durchzuführenden Online-Versammlungen führen dazu, dass Sanierungen beschlossen und umgesetzt werden können.

Auch im Genossenschafts-, Aktiengesellschafts- und Vereinsrecht sind Online-Versammlungen möglich: Das virtuelle Versammlungsformat hat sich hier bereits bewährt. Im Aktiengesetz wurde die Möglichkeit bereits dauerhaft verankert und im Vereins- und Genossenschaftsrecht liegen die entsprechenden Regelungen im Entwurf vor. Die analoge Verankerung im WEG ist ein logischer Schluss.

Die Regelung schränkt Wohnungseigentümer nicht ein, sie gibt ihnen neue Möglichkeiten: Selbstverständlich ist es weiterhin möglich, Versammlungen in Präsenz oder im Hybrid-Modus abzuhalten. Für Eigentümergemeinschaften, die sich auf das Online-Modell einigen, gibt es eine weitere, an ihre Bedürfnisse angepasste Durchführungsvariante.

Kein Mitglied der Eigentümergemeinschaft verliert sein Stimmrecht: Die Durchführung der Online-Versammlung ist an Bedingungen geknüpft, die zwingend eingehalten werden müssen. Es gibt also Lösungsvorschläge, wie jedes Mitglied auch die Gelegenheit hat, deine Rechte auszuüben. Dazu gehört die Einwahlmöglichkeit per Telefon in den Online-Termin. Die bereits existierende Möglichkeit, das Stimmrecht per Vollmacht zu übertragen kann im Gesetz ergänzt werden durch die Möglichkeit, die Stimme auch telefonisch abzugeben.

Kostenersparnis für die Wohnungseigentümergemeinschaft: Nicht zu vergessen ist auch, dass Gemeinschaften bei der Durchführung von reinen online-Versammlungen für die Anmietung externer Räumlichkeiten keine Kosten mehr aufwenden müssen.

 Derzeit ist geplant, eine gesetzliche Beschlusskompetenz für die Wohnungseigentümerversammlung zu schaffen, die die Durchführung reiner Online-Versammlungen nur dann ermöglicht, wenn sie einstimmig beschlossen wird. Um die gesetzliche Möglichkeit praktisch anzuwenden, ist dringend erforderlich, dass ein einfacher Mehrheitsbeschluss oder zumindest eine Zweidrittelmehrheit ausreichend dafür ist. Es muss vermieden werden, dass die ganze Gemeinschaft durch die Blockade eines oder weniger Mitglieder nicht von den Vorteilen profitieren kann. Schließlich ist auch bei den bereits möglichen Hybrid-Versammlungen die Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit zulässig. Allerdings zeigt sich auch, dass viele Vorteile von online-ETV schlichtweg noch nicht bekannt sind, oder negiert werden. Für letztere Auffassung werden krude Argumente, die leider sachlich oft falsch sind, aus dem Ärmel geschüttelt und Stimmung gemacht. Dies hilft mittelfristig nicht den Wohnungseigentümergemeinschaften, da die Personalnot bei Verwaltungen zunehmen wird, und das Medium der online-ETV hier ein echtes Instrument wäre, um dieser Not entgegenzuwirken

29.11.2021

Bundesrat beschließt Verordnung zur Zertifizierung von WEG-Verwaltungen - Koalition will Sachkundenachweis einführen

Fortschritt beim Thema WEG-Verwalterzertifizierung: Der Bundesrat beschloss am vergangenen Freitag die Zertifizierten-Verwalter-Prüfungsordnung (ZertVerwV) und nahm dabei aus Branchensicht wichtige Änderungen auf. Gleichgestellt, von der Prüfungspflicht befreit und als zertifiziert gelten nun auch Personen, die bereits über eine Qualifizierung verfügen. Im Koalitionsvertrag, der zwei Tage zuvor veröffentlicht wurde, ist hingegen von einem „echten Sachkundenachweis“ die Rede.

Die Umsetzung der Zertifizierung erfolgt mehrstufig. Nach §19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Bestellung eines qualifizierten Verwalters. Dies gilt jedoch erst für Bestellungsbeschlüsse ab dem 1.12.2022. Bis dahin entspricht ein Bestellungsbeschluss auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter nicht zertifiziert ist. Verwalter, die bei Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes am 1.12.2020 bereits bestellt waren, gelten bis zum 1.6.2024 in den konkreten Gemeinschaften als zertifizierter Verwalter.

Einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt und damit von der Prüfungspflicht befreit, sind Volljuristen, Personen mit abgeschlossener immobilienwirtschaftlicher Berufsausbildung oder einem Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt. Dem VDIV gelang es zudem den Geprüften Immobilienfachwirt/in von der Zertifizierung ebenfalls aufzunehmen. Gegenüber dem Bundesrat forderte der VDIV gleichgestellten Personen ebenfalls die Bezeichnung zertifizierte Person zu erlauben. Der Bundesrat kam der Empfehlung nach.

Sofern die Bundesregierung zustimmt, tritt die Verordnung am Tag nach der Verkündung in Kraft. Mit dem Abschluss des Verfahrens zur Zertifizierung wird es für den Verbraucher erstmals möglich, sich eine Grundqualifikation des WEG-Verwalters nachweisen zu lassen.

Angestrebter „echter Sachkundenachweis“ im Koalitionsvertrag

Ganz im Sinne des VDIV Deutschlands ist eine Grundqualifikation als gewerberechtliche Voraussetzung für die Tätigkeit des Verwalters.  Als einziger Verband verfolgte er nachweislich diese Forderung über viele Jahre hinweg. Die mit Umsetzung der Reform des Wohnungseigentumsrecht einhergehende Zertifizierung als zivilrechtliche Lösung mit dem nun erfolgten Beschluss des Bundesrates ist dabei ein erster wichtiger Schritt für mehr Qualität in der Dienstleistung und einen erhöhten Verbraucherschutz. Doch der Koalitionsvertrag geht nun darüber hinaus: den sogenannten echten Sachkundenachweis will die neue Bundesregierung umsetzen. Hier geht es nun nicht mehr nur um die WEG-Verwalter, sondern auch um die Miet-Verwalter und Makler, zudem ist es keine zivilrechtliche, sondern eine gewerberechtliche Voraussetzung für die Ausübung des bzw. der Berufe.

„Bis zum Inkrafttreten des Zertifizierungsanspruches bleibt etwa ein Jahr. Nun stellt sich die Frage, wie mit erfolgten Zertifizierungen umzugehen ist, wenn anschließend der Sachkundenachweis eingeführt wird“, erläutert Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland die Krux.  „Immobilienverwaltungen und Wohnungseigentumsgemeinschaften brauchen Verlässlichkeit und Planungssicherheit. Daher ist zu fragen, wie schnell der Sachkundenachweis eingeführt werden kann und ob dieser die Zertifizierung aufhebt – oder aber diese für die WEG-Verwalter darin aufgehen kann. Wir begrüßen, die Entscheidungen für Qualifizierung und das Ansehen des Berufsstandes, fordern aber eine zeitnahe Klarstellung zu Zertifizierung versus Sachkundenachweis.“

Bereits 2016 lag ein Gesetzentwurf zur Einführung eines Sachkundenachweises vor, der nach Meinung des VDIV-Geschäftsführers mit einigen wenigen Änderungen heute rasch umgesetzt werden könnte und der dann am Widerstand der AG Wirtschaft der CDU/CSU-Fraktion scheiterte.

23.11.2021

Eigentümerversammlungen unter 2G-Beschränkungen nicht zulässig

Eigentümerversammlungen die Ungeimpfte ausschließen sind nicht ordnungsgemäß. Die dort gefassten Beschlüsse sind prinzipiell mindestens anfechtbar. Notwendig sind daher vor allem in Zeiten der Pandemie digitale oder hybride Formate, um praxisnah und rechtssicher Beschlussfassungen zu ermöglichen und einen Sanierungsstau zu vermeiden.

Sollten Immobilienverwaltungen Eigentümerversammlungen auf Basis der sogenannten 2G-Regelung durchführen, sind diese Versammlungen nicht ordnungsgemäß. Trotz der gebräuchlichen Übertragung von Vollmachten ist die grundsätzliche Vertretung Ungeimpfter durch Geimpfte nicht möglich, da die Mitgliedschaftsrechte sogenannte höchstpersönliche Rechte sind. Das heißt Wohnungseigentümer dürfen sich vertreten lassen, müssen es aber nicht.

Abfrage des Impfstatus als Zugangsvoraussetzung?

In kleineren und nicht streifanfälligen Gemeinschaften ist der Impfstatus vermutlich bekannt, jedoch darf aufgrund des Datenschutzes der Immobilienverwalter prinzipiell keine Umfrage nach dem Impfstatus durchführen. Wenn vor der Eigentümerversammlung eine Zugangskontrolle durchgeführt wird, muss dies als Ausübung des Hausrechtes gelten. Der Hausherr darf bzw. muss dann Ungeimpften und nicht Genesenen den Zutritt verweigern.

Empfehlung des VDIV Bayern & Deutschland

Der VDIV Bayern &Deutschland empfiehlt aufgrund der momentan geltenden Bestimmungen und dem damit verbundenen Risiko, keine Eigentümerversammlungen durchzuführen.

08.11.2021

Bundesrat stimmt Heizkostenverordnung zu

Für mehr Klimaschutz im Gebäudesektor trat im Dezember 2018 die europäische Energieeffizienz-Richtlinie europaweit in Kraft. Seitdem steht die Übernahme in deutsches Recht aus. Am 5. November 2021 haben die Vertreter der Länder in einer Bundesratssitzung der „Verordnung über die Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung“ zugestimmt. Die Zustimmung ist jedoch an die Bedingung geknüpft, dass die Verordnung bereits nach drei Jahren evaluiert wird.

Was die neue HKVO bedeutet:


Nach reichlich Verzögerung, könnte es nun plötzlich schnell gehen: Sollte die Bundesregierung diese Forderung umsetzen, kann sie die Verordnung wie geplant am Tag nach der Verkündung in Kraft setzen.

Bei Neuinstallationen muss dann fortan fernauslesbare Technik verbaut werden. Bis Ende 2026 muss auch alle bestehende Messtechnik umgerüstet sein. Mieter in Wohnungen, die mit fernauslesbarer Messtechnik ausgestattet sind, müssen künftig monatlich über ihren Verbrauch informiert werden. Es gilt also eine Informationspflicht für Gebäudeeigentümer. Mit der unterjährigen Verbrauchsinformation (UVI) soll gewährleistet werden, dass Mieter Einsicht in ihre aktuellen Verbrauchswerte haben und bei hohen Verbräuchen ihr Nutzungsverhalten anpassen können. Dadurch soll ein sparsamer Umgang unterstützt werden. Ziel ist es, Ressourcen zu sparen und CO2-Emissionen zu reduzieren.

Die fernablesbaren Verbrauchsmessgeräte müssen laut neuer Verordnung Datenschutz und -sicherheit gewährleisten. Dafür müssen sie den Anforderungen und technischen Richtlinien des Bundesamtes für Sicherheit in der Informationstechnik gerecht werden und diese einhalten. Die gilt auch bei Kommunikation mit Smart-Meter-Gateways (SMGW). Weil das SMGW die Messdaten von Zählern empfängt, speichert, aufbereitet und sendet, müssen entsprechende Sicherheitsmodule verbaut sein.

Wegen der Wettbewerbsfähigkeit ist ein weiterer Anspruch an die fernauslesbare Technik, dass die neuen Geräte mit Systemen anderer Anbieter interoperabel, also kompatibel, sein müssen. Bereits installierte fernablesbare Ausstattungen müssen bis Ende 2031 mit der Funktion der Smart-Meter-Gateway-Anbindbarkeit nachgerüstet oder ausgetauscht werden.

Neben den technischen Anforderungen muss auch die Abrechnung verändert werden. Die Heizkostenabrechnung muss neue Pflichtangaben aufnehmen, dazu gehört ein Vergleich zum vorherigen Verbrauch und zum Durchschnittsverbrauch.

Evaluierung nach drei Jahren
Mit der Bedingung, dass die Verordnung nach drei Jahren evaluiert wird, zielt der Bundesrat darauf ab, möglichst frühzeitig erkennen zu können, ob Mieter finanziell zusätzlich belastet werden. Der Bundesrat übermittelt in einer begleitenden Entschließung, dass die Umrüstung zu fernauslesbaren Messgeräten nicht zu Mehrkosten seitens der Mieter führen soll. Nach der Evaluation sollte geprüft werden, ob eine Kostendeckelung notwendig ist.

Die Entschließung wurde der Bundesregierung übermittelt. Für den Zeitrahmen, wann sich die Regierung damit beschäftigt, gibt es keine festen Fristen. Der VDIV Deutschland geht davon aus, dass mit keiner weiteren Verzögerung des Inkrafttretens zu rechnen ist und somit ab 2022 die neue HKVO gilt.

VDIVaktuell